2018年11月27日　 都市整備局

指定管理者候補者選定の概要

1　選定の経緯及び選定理由

外部委員による指定管理者選定委員会において、書類審査及び事業者ヒアリング等により指定管理者候補者を選定しました。

（1）選定方法

特命

（2）選定基準

「東京都営住宅条例第97条第2項」、「東京都福祉住宅条例第27条第2項」、「東京都引揚者住宅条例第20条第2項」、「東京都特定公共賃貸住宅条例第45条第2項」及び「東京都地域特別賃貸住宅条例第45条第2項」で定める以下の基準

ア　都営住宅等及び共同施設の管理を効率的かつ適正に行うために必要な執行体制を確保することができること。
イ　安定的な経営基盤を有していること。
ウ　法その他の関係法令及び条例の規定を遵守し、適正な管理を行うことができること。

（3）評価項目

評価項目・評価の視点

• 都営住宅の管理に関する基本的な考え方が適切であること。
  • 公的住宅の住宅セーフティネットとしての機能を理解しているか。
• 業務水準達成の具体的な執行体制を有すること。
  • 十分な職員配置計画となっているか。
  • 通常時・災害発生時の連絡調整の体制や夜間・休日等の実施体制が確保されているか。
  • 入居者対応に関する計画は十分なものであるか。
  • 保守点検業務が適切に行われる計画となっているか。
• 管理運営に必要な研修体制を有すること。
  • 業務、接遇、人権等に関する研修機会が確保されているか。
• 業務目標達成のための計画が適切であること。
  • 家賃収納率の目標達成方法は適切か。
  • 収入認定報告書回収率の目標達成方法は適切か。
• 都営住宅を取りまく課題に対応する事業提案がなされているか。
  • 少子高齢化に対応する今後の事業提案は都の考えを踏まえたものになっているか。
  • 大規模災害発災時への対応に関する事業提案は適切か。
  • 駐車場の有効活用に関する新たな事業提案がなされているか。
  • 適正かつ公平な入居者管理に関する必要性を理解し適切な事業提案がなされているか。
• 管理運営の効率化が図られていること。
  • スケールメリットを活かした事業の効率化とコスト縮減が図られているか。
• 業務の引継体制が確保されていること。
  • 指定期間終了に当たり、適切な考え方に基づく円滑・確実な引継体制が確保されているか。
• 財務の健全性が確保されていること。
  • 経営の安定性は十分か。
  • 資金繰りは十分であるか。
• 個人情報保護に十分な対応がとられていること。
  • 個人情報を保護するシステムは確立されているか。
  • 収納金の管理方法や公金取扱いに関する社内体制・監査体制が適切か。

（4）選定経過

事項	日程
申請書類受付	平成30年8月22日（水曜日）
第1回　指定管理者選定委員会 指定管理者候補者による概要説明 事業計画及び支出計画について質疑 書類審査	平成30年9月5日（水曜日）
第2回　指定管理者選定委員会 事業計画及び支出計画について質疑 指定管理者候補者の選定	平成30年10月9日（火曜日）

（5）特命理由

• ア　施設と業務の基本的特性
  • 都営住宅は、住宅に困窮する低額所得者に対して住宅を低廉な家賃で供給するという、住宅セーフティネットとしての役割を果たしている。都営住宅の管理は、居住者の生命・財産に直結する事業であり、都内全域において安定したサービスを継続して提供することが求められ、指定管理者の倒産等によるサービスの停止は許されない。
• イ　都の政策との連動性
  • 都営住宅においては、他の大都市の公営住宅と比較しても高齢化・単身化が進行している。都は今後、多世代共生型居住の推進や、高齢者への新たな生活支援サービスなど新たなサービスの提供を行う必要があり、指定管理者には事業者をコーディネートする役割が求められる。東京都住宅供給公社（以下「公社」という。）は、公社住宅の創出用地を活用したサービス付き高齢者向け住宅の建設・運営や福祉事業者の誘致の実績から、これらの能力が認められ、新たな都の施策への貢献が期待できる。
  • 都営住宅は、大規模自然災害が発生した場合、避難場所や応急仮設住宅として活用することが期待されている施設である。これまで公社は、避難者の受入れについて、都の指示に的確・迅速に対応してきた実績があるほか、指定工事店約400社とのネットワークを有しており、発災時の都営住宅の補修についても迅速な対応が可能である。
• ウ　管理運営の特殊性
  • 都営住宅では、福祉的サポートが必要な入居者が増加している。入居者の状況に応じて区市町村の福祉部門との連携を密にするとともに、高齢者等の安否確認や、巡回管理人によるケアなど、指定管理者には柔軟できめ細やかな福祉的サポートが求められる。公社は、地元36区市町と安否確認協定を締結し、年に100人を超える居住者の救出実績があるほか、認知症の方に対応するための悉皆研修を実施し、窓口対応で対応能力を培った上で無期雇用化された契約社員が約300人在籍するなど、新たな福祉的サービスにも対応する人材・能力を備えている。
  • 都営住宅の入居者管理は、適正かつ公平に実施する必要がある。公社は、正確な収入認定に基づく確実な収納・滞納整理、高額所得者や不適正使用者へのきめ細やかな対応や説明による円満な解決、収入基準や使用承継範囲等の制度変更への的確な対応などを行った実績があり、今後も適正で公平な管理を維持することが期待できる。
  • 都営住宅の建替えに伴い、毎年数千世帯が転居するため、居住者情報の移行も含めた膨大な事務が発生する。その際には、世帯情報の変更に加えて、使用料や共益費情報の変更について迅速かつ正確な取扱いを要する事務が発生する。公社は、これらの事務を円滑に行う体制と入居者からの信頼性とを有している。
• エ　東京都住宅供給公社の優位性
  • 公社は、地方住宅供給公社法に基づき、都が議会の議決を経て設立した公的な特別法人であり、その役員及び職員は、公務に従事する者とみなされている。また、公社住宅約7万戸など、合わせて約34万戸の公的住宅を管理するために、コールセンターや16か所の窓口センターを設置し、都内全域でワンストップ型のサービス提供を行い、24時間365日案件を受け付けるなど、スケールメリットをいかした迅速で効率的なサービスの提供を行っている。
  • 平成18年度以降継続して指定を受けており、毎年実施する指定管理者の管理運営状況評価においても、良好な成績を保っている。

（6）選定委員会議事要旨

• 都営住宅等は、「都の政策との連動性」及び「管理運営の特殊性」を有し、特命による指定管理者の選定が適切な施設であると認められる。また、公社は、都営住宅等の管理を行うために必要な執行体制を確保していること、安定的な経営基盤を有していること及び法令を遵守しながら適正に管理を行えることが確認できる事業計画を提案し、かつ、サービスと効率性の向上に努めているため、指定管理者候補者に適している東京都監理団体であると認められる。
  • 居住者の高齢化・単身化や外国人居住者の増加が見られる。こうした団地の状況変化を把握している公社は、居住者のニーズをくみ上げて都にフィードバックし、改善に関する事業提案を行うことが期待される。
  • 公社は、巡回管理人の職務内容をより明確化して育成・指導を行うとともに、現場が把握した問題を公社で解決するばかりでなく、区市町の福祉部門などの専門部署につないでいく仕組みを作るべきである。
  • 高齢者へのきめ細やかな対応に関しては、巡回管理人の機能強化だけでなく、高齢者が気楽に訪れることのできる「居場所」の提供や、ICTを活用した見守りの検討などが必要と考える。
  • 管理の基本は自治会だが、高齢化等で担いきれない現実があり、公社は、自治会と指定管理者との役割分担を考える必要がある。
  • 居住者の高齢化や外国人居住者の増加を踏まえた災害対応の強化が重要である。公社には、居住者の安全を一層確保するため、災害時の備えに関する周知・アドバイスや、言語のバリアフリー対策の強化を要望する。

2　事業計画の概要

都営住宅等指定管理業務の事業展開（PDF：567KB）

3　指定管理者選定委員会委員

委員長	大村謙二郎	筑波大学名誉教授
委員	井上由起子	日本社会事業大学専門職大学院教授
委員	安藤算浩	公認会計士　監査法人ナカチ顧問
委員	今井克治	弁護士　今井法律事務所
委員	西川豊宏	工学院大学建築学部教授
委員	和気康太	明治学院大学社会学部教授
委員	香山幹	（一財）日本建築センター専務理事