指定管理者候補者選定の概要

1　選定の経緯及び選定理由

外部委員による指定管理者選定委員会において、書類審査、事業者ヒアリング等により指定管理者候補者を選定しました。

（1）選定方法

特命

（2）選定基準

「東京都営住宅条例第97条第2項」、「東京都福祉住宅条例第27条第2項」、「東京都引揚者住宅条例第20条第2項」、「東京都特定公共賃貸住宅条例第45条第2項」及び「東京都地域特別賃貸住宅条例第45条第2項」で定める以下の基準

• ア　都営住宅等及び共同施設の管理を効率的かつ適正に行うために必要な執行体制を確保することができること。
• イ　安定的な経営基盤を有していること。
• ウ　法その他の関係法令及び条例の規定を遵守し、適正な管理を行うことができること。

（3）評価項目

評価項目・評価の視点

• 都営住宅等の管理に関する基本的な考え方が適切であること。
  • 公的住宅の住宅セーフティネットとしての機能を理解しているか。
• 業務水準達成の具体的な執行体制を有すること。
  • 業務水準を達成するために必要・適切な職員配置となっているか。
  • 通常時・災害発生時の連絡調整の体制や夜間・休日等の実施体制が確保されているか。
  • 入居者対応に関する体制が十分なものであるか。
  • 保守点検業務が適切に行われる体制となっているか。
• 管理運営に必要な研修体制を有すること。
  • 業務、接遇、個人情報保護、人権等の重要性を認識した研修方針となっているか。
• 業務目標達成のための計画が適切であること。
  • 家賃収納率の目標達成方法は適切か。
  • 収入報告書回収率の目標達成方法は適切か。
• 都営住宅を取りまく課題に対応する事業提案がなされていること。
  • 少子高齢化に対応する事業提案となっているか。
  • 各種手続きのデジタル化・オンライン化の推進等、DXに向けた事業提案となっているか。
  • 大規模災害発災時に対応可能な事業提案となっているか。
  • 駐車場の有効活用に関する新たな事業提案となっているか。
  • 適正かつ公平な入居者管理に関する必要性を理解し適切な事業提案となっているか。
• 管理運営の効率化が図られていること。
  • スケールメリットをいかした事業の効率化とコスト縮減が図られているか。
  • ペーパーレス化やオンライン化に向けた取組等の提案がなされているか。
• 業務の引継体制が確保されていること。
  • 指定期間終了に当たり、適切な考え方に基づく円滑・確実な引継体制が確保されているか。
• 財務の健全性が確保されていること。
  • 経営の安定性は十分であるか。
  • 資金繰りは十分であるか。
• 個人情報保護や公金管理に十分な対応がとられていること。
  • 個人情報を保護する体制は確立されているか。
  • 収納金の管理方法や公金取扱いに関する社内体制・監査体制が適切か。

（4）選定経過

事項	日程
第1回　指定管理者選定委員会 都営住宅等の指定管理者の選定基準及び特命選定について審査	令和5年6月2日（金曜日）
申請書類受付	令和5年7月12日（水曜日）
第2回　指定管理者選定委員会 指定管理者候補者による概要説明 事業計画及び支出計画について質疑 指定管理者候補者の選定	令和5年9月21日（木曜日）

（5）特命理由

• ア　施設の基本的特性
  • 昭和40年代に大量建設した団地が建替え時期を迎えていることや、入居者の高齢化・世帯の単身化が進んでいることから、ストックの計画的な維持更新や少子高齢化への更なる対応が必要となっている。
• イ　都の住宅セーフティネットの中心的役割を担う事業
  • 少子高齢化の進行に伴い、今後、若年世帯の一層の入居促進、また、都営住宅用地の活用に当たり周囲のまちづくりとの連携や、多様な福祉インフラ整備が求められる。さらに入居者や地域への福祉・生活支援サービス提供には地域包括ケアシステムとの連携が必要となり、区市町との協力や、民間事業者など外部機関を積極的に活用していくことが求められる。
  • 都営住宅は、大規模自然災害が発生した場合、避難場所や応急仮設住宅として活用する施設である。
  • 入居者の高齢化の急速な進展により、都営住宅では、福祉的サポートが必要な入居者が増加しており、入居者の状況に応じて、指定管理者には柔軟できめ細やかな対応が求められる。
  • 都営住宅の入居者管理は、正確な収入の確認による適正な使用料設定、滞納の圧縮、適正な住宅使用の遵守など、適正かつ公平に行う必要がある。
  • 都営住宅の建替えに伴い、毎年数千世帯が転居するため、入居者情報の移行も含めた膨大な事務が発生する。
• ウ　居住者の生命・財産に直結する公共性の強い事業
  • 都営住宅の管理は、居住者の生命・財産に直結する公共性の強い事業であるため、都内全地域において公平・公正で安定的かつ継続的なサービス提供が求められる。
• エ　公社の主要な任務と都営住宅の事業内容が合致
  • 公平・公正なサービスにより、都内の住宅セーフティネットをしっかり支えるという公社の主要な任務と、住宅に困窮する都民に的確に供給することで、住宅セーフティネットの中核としての機能を果たしていくという都営住宅の事業目的が合致する。
• オ　長年の住宅管理業務で培ってきた技術やノウハウ等の活用
  • 公社は、公社住宅の建替えによる創出用地を活用したサービス付き高齢者向け住宅の運営や福祉事業者の誘致の実績から、都の新たな施策への貢献が期待できる。
  • 公社は、災害時等の避難者の受入れについて、都の指示に的確・迅速に対応してきた実績があるほか、指定工事店約400社とのネットワークを有しており、発災時の都営住宅等の補修についても迅速な対応が可能である。
  • 公社は、地元41区市町と安否確認協定を締結し、令和4年度は105件の入居者を救出するとともに、公社職員である巡回管理人が高齢者世帯等約16,000世帯を対象に、定期的に個別訪問を行い書類提出のサポートを行うなど、福祉的な取組を実施している。
  • 公社は、正確な収入認定に基づく確実な収納・滞納整理、高額所得者や不適正使用者へのきめ細やかな対応や説明による円満な解決、収入基準や使用承継制度の改正等への的確な対応を行った実績がある。
  • 公社は都営住宅の建替えに伴う膨大な事務を円滑に行うノウハウと入居者からの信頼性を有している。
  • 公社は、都営住宅と公社住宅など合わせて約34万戸の公的住宅等を管理するために、コールセンターや16か所の窓口センターを設置し、都内全域でワンストップ型のサービスを提供して、緊急の案件については24時間365日案件を受け付けるなど、スケールメリットをいかした迅速で効率的なサービスの提供を行っている。
  • 毎年度実施する指定管理者の管理運営状況評価においても、良好な成績を保っている。

（6）選定委員会議事要旨

• ア　審査結果
  • 都営住宅等は、「都の政策等との密接な関連性」及び「施設の管理運営における団体の適格性」の観点から、特命選定とし、東京都政策連携団体による管理運営が適切な施設であると認められる。また、公社は、都営住宅等の役割を十分に認識した事業計画を提案し、かつ、サービスと効率性の向上に努めているため、指定管理者候補者に適している東京都政策連携団体であると認められる。
• イ　意見
  • 公社は、非常に多岐にわたる課題に的確かつ時代の状況変化に対応する形で体制を整えている。
  • 急速なデジタル化により問題が発生することがある。デジタル化、ペーパーレス化は非常に重要な課題であるが、高齢者に混乱が生じないようにしていただきたい。
  • 都営住宅の管理には、本来機能としての家賃収納や建物維持管理のほかに、都の政策との連携機能や、最近では福祉的機能も期待されている。そうした機能を継続していくに当たっては、福祉部門との役割分担など中長期的な検討も必要である。

2　事業計画の概要

都営住宅等指定管理者業務の事業展開（PDF：636KB）

3　指定管理者選定委員会委員

委員長	大村謙二郎	筑波大学名誉教授
委員	松本暢子	大妻女子大学教授
委員	石丸美枝	公認会計士　石丸会計事務所
委員	今井克治	弁護士　今井法律事務所
委員	望月悦子	千葉工業大学教授
委員	和気康太	明治学院大学教授
委員	香山幹	一般財団法人日本建築センター専務理事